신용대출 3,000만 원이 주담대 한도를 8,340만 원 줄입니다: 스트레스 DSR로 계산한 연봉별 한도
주택담보대출 한도를 계산하면서 가장 의외였던 숫자는 스트레스 금리가 아니라 신용대출이었습니다. 연봉 6,000만 원인 직장인이 수도권에서 변동금리로 주담대를 받으면 한도는 약 2억 9,464만 원인데, 신용대출 3,000만 원이 이미 있으면 2억 1,124만 원으로 8,340만 원이 줄었습니다. 빌린 돈보다 한도가 더 많이 깎인 것입니다. 2025년 10월부터 수도권 스트레스 금리가 3%로 오르면서 한도 자체도 28% 줄어든 상태라, 가을 이사철에 대출을 알아보는 분이라면 두 숫자를 같이 보셔야 합니다. 계산 과정을 순서대로 적어 둡니다.
1. 한도는 집값이 아니라 연봉에서 먼저 정해집니다
은행 주담대 한도는 두 개의 문으로 정해집니다. 하나는 집값 대비 비율(LTV)이고, 다른 하나는 연봉 대비 1년 원리금 상환액(DSR)입니다. 은행권 DSR 한도는 40%라, 연봉 6,000만 원이면 모든 대출의 1년 원리금이 2,400만 원을 넘으면 안 됩니다. 수도권에는 집값별 상한도 붙어 15억 원 이하 주택은 6억 원까지만 빌릴 수 있습니다. 연봉 1억 원 이하라면 대부분 이 상한보다 DSR 쪽이 먼저 막힙니다.
2. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 붙는 가상의 금리입니다
스트레스 DSR은 변동금리 대출이 나중에 금리가 오를 수 있다는 점을 반영해, 한도를 계산할 때만 실제 금리에 가산금리를 얹는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로이고, 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다. 2026년 10월 현재 기준은 이렇습니다.
수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 16일부터 스트레스 금리 하한이 3.0%p입니다(10·15 대책). 지방 주담대는 3단계 적용이 유예되어 2026년 말까지 0.75%p입니다. 내년 이후 지방 기준은 금융당국이 다시 정합니다.
3. 연봉별로 얼마나 줄었나
대출금리 4.2%, 30년 원리금균등, 변동금리, 다른 대출이 없는 경우로 계산했습니다.
| 연봉 | 스트레스 금리 없이 | 지방 (0.75%p) | 수도권·규제지역 (3%p) | 수도권 감소폭 |
| 4,000만 원 | 2억 7,266만 | 2억 4,980만 | 1억 9,643만 | -7,623만 |
| 6,000만 원 | 4억 898만 | 3억 7,469만 | 2억 9,464만 | -1억 1,434만 |
| 8,000만 원 | 5억 4,531만 | 4억 9,959만 | 3억 9,286만 | -1억 5,245만 |
| 1억 원 | 6억 8,164만 | 6억 2,449만 | 4억 9,107만 | -1억 9,057만 |
수도권은 연봉과 관계없이 한도가 28% 줄어듭니다. 연 4.2%가 아니라 7.2%로 갚는다고 보고 한도를 잡기 때문입니다. 연봉 6,000만 원이면 1억 1,434만 원, 1억 원이면 1억 9,057만 원이 빠집니다. 지방은 0.75%p라 8% 정도만 줄어듭니다.
4. 예상과 달랐던 지점 — 신용대출 3,000만 원이 한도 8,340만 원을 가져갑니다
DSR은 모든 대출의 원리금을 합칩니다. 그런데 신용대출은 실제 만기와 관계없이 5년에 나눠 갚는다고 보고 1년 상환액을 계산합니다. 3,000만 원을 금리 5%로 5년에 갚으면 1년에 679만 원입니다. 이 679만 원이 DSR 40% 안에서 먼저 자리를 차지합니다.
| 연봉 (수도권 변동금리) | 신용대출 없음 | 신용대출 3,000만 원 | 줄어든 한도 |
| 6,000만 원 | 2억 9,464만 | 2억 1,124만 | -8,340만 |
| 8,000만 원 | 3억 9,286만 | 3억 945만 | -8,341만 |
주담대는 30년에 7.2%로 나눠 갚는 것으로 보기 때문에, 1년 상환 여력 679만 원은 주담대 원금으로 약 8,340만 원에 해당합니다. 그래서 신용대출을 정리하고 주담대를 신청하면 한도가 빌린 돈보다 더 많이 늘어납니다. 마이너스통장도 사용액이 아니라 약정 한도 전체가 잡히는 경우가 많아, 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 줄이는 것만으로 주담대 한도가 늘기도 합니다.
5. 고정금리 쪽을 고르면 덜 줄어듭니다
스트레스 금리는 금리가 오래 고정될수록 적게 반영됩니다. 변동금리는 100%, 혼합형은 고정 기간이 길수록, 주기형은 더 적게 반영됩니다. 정확한 반영 비율은 상품과 고정 기간에 따라 다르므로, 아래는 연봉 6,000만 원·수도권 기준의 예시입니다.
| 금리 유형 (연봉 6,000만, 수도권) | 스트레스 금리 반영 정도(예시) | 한도 |
| 변동금리 | 100% | 2억 9,464만 |
| 혼합형 (고정기간 짧음) | 60% | 3억 3,358만 |
| 혼합형 (고정기간 김) | 40% | 3억 5,617만 |
| 주기형 | 30% | 3억 6,836만 |
변동금리에서 주기형으로 바꾸면 같은 연봉에서 한도가 7,000만 원 넘게 늘 수 있습니다. 다만 고정형·주기형은 지금 금리가 변동형보다 높은 경우가 많으니, 한도와 이자 부담을 같이 놓고 고르셔야 합니다.
6. 신청 전에 해 볼 것
모든 대출을 한 줄로 적어 봅니다. 신용대출, 마이너스통장 약정 한도, 자동차 할부, 카드론까지 DSR에 들어갑니다. 신청 전에 상환하거나 한도를 줄일 수 있는 것을 정리하면 그만큼 주담대 한도가 늘어납니다.
배우자 소득을 합산할지 따져 봅니다. 공동 차주로 소득을 합치면 DSR 분모가 커지지만, 배우자의 대출도 함께 합산됩니다.
은행 앱의 한도 조회를 두세 곳에서 해 봅니다. 같은 규제 아래에서도 금리와 만기 산정이 은행마다 조금씩 달라 한도가 다르게 나옵니다. 이 글의 계산은 한도가 왜 그렇게 나오는지 이해하기 위한 기준값입니다.
정리
2026년 10월 현재 수도권 변동금리 주담대 한도는 스트레스 금리 3%p 때문에 연봉과 관계없이 약 28% 줄어든 상태입니다. 그리고 신용대출 3,000만 원은 그보다 큰 8,340만 원의 한도를 가져갑니다. 이사를 앞두고 있다면 신용대출과 마이너스통장 정리, 그리고 금리 유형 선택이 한도를 가장 크게 바꾸는 두 가지입니다.
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스트레스 금리와 한도 기준은 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.7), 10·15 주택시장 안정화 대책(2025.10), 지방 주담대 유예 연장(2026.6) 발표를 기준으로 했습니다. 계산은 대출금리 4.2%, 30년 원리금균등, 은행권 DSR 40%, 신용대출 금리 5%·DSR 산정 만기 5년을 가정한 단순 모형이며, 혼합형·주기형 반영 비율은 예시입니다. 실제 한도는 은행별 금리·만기 산정과 개인 신용, 주택 가격, LTV에 따라 달라집니다. 특정 대출 상품을 권하는 글이 아닙니다.
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